سرنوشت مسکن در سال ۹۸

مسکن همواره به عنوان موتور محرکه اقتصاد ایران مطرح است و بخش عمده‌ای از رونق صنعت و معدن متکی به این بخش بوده است. عنوان می‌شود درحال‌حاضر ۸ درصد تولید ناخالص ملی به صنعت ساختمان و در صورت اضافه شدن حمل‌ونقل، ۱۶ درصد تولید ناخالص ملی به این حوزه وابسته بوده و حدود ۳۰ درصد اشتغال کشور هم مستقیم و غیر مستقیم وام دار بازار مسکن است.

گسترش نیوز – مسکن همواره به عنوان موتور محرکه اقتصاد ایران مطرح است و بخش عمده‌ای از رونق صنعت و معدن متکی به این بخش بوده است. عنوان می‌شود درحال‌حاضر ۸ درصد تولید ناخالص ملی به صنعت ساختمان و در صورت اضافه شدن حمل‌ونقل، ۱۶ درصد تولید ناخالص ملی به این حوزه وابسته بوده و حدود ۳۰ درصد اشتغال کشور هم مستقیم و غیر مستقیم وام دار بازار مسکن است.

امسال بازار مسکن همانند دیگر عرصه‌های اقتصادی کشور دستخوش تغییر و تحولات بسیاری شد و این مهم در حالی روی داد که به اذعان بسیاری از فعالان این حوزه، چند سالی بود که سایه رکود بر سر این صنعت سنگینی می‌کرد. تحلیل و ارزیابی‌ها از رشد چندین برابری قیمت‌ها تا حباب ناشی از هجوم نقدینگی و سوداگری‌های ناشی از سودهای بادآورده در این حوزه و ناهمخوانی عرضه و تقاضا حکایت دارد.

درحال‌حاضر برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که سال‌های آینده با کاهش عرضه و افزایش تقاضای مسکن مواجه می‌شویم و این در حالی است که مسئولان دولتی همچنان بر نیاز کشور به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال تاکید دارند، در حالی که با توجه به رکود حاکم بر ساخت‌وساز مسکن و عدم بازگشت سرمایه، سازندگان دیگر تمایلی برای تولید ندارند، با این حال برخی دیگر از ارشناسان خلاف این عقیده را دارند و اذعان می‌کنند به سبب تورم بالای ناشی از اقتصاد بلاتکلیف، در سال آینده بیش از امسال با افزایش نرخ بیکاری مواجه خواهیم شد و همین امر موجب می‌شود با وجود نیاز به مسکن با کاهش تقاضای آن مواجه شویم. این گروه هم مانند گروه اول، خبر از کاهش در عرضه به سبب گرانی مصالح می‌دهند. در خصوص قیمت‌های سال آینده در حوزه مسکن پیش‌بینی‌ها بسیار است و اما و اگرها گاه همسو و گاه متناقض!

از پیش‌بینی رکود تا ثبات قیمتی اما به راستی مسکن در سال آینده به کدام سو می‌رود؟

سیدحسین افضلی عضو کمیسیون عمران مجلس با ارزیابی وضعیت مسکن در سال آینده گفته است: « به نظر من پیش‌بینی و تحلیل بازار مسکن به عنوان بازاری که همواره تحت تأثیر بخش‌ها و بازارهای دیگر بوده، راحت و سهل نیست و نمی‌توان درباره وضعیت آینده تحلیل کرد.» وی افزوده است: « این مسئله در ادوار مختلف رخ داده که بازار مسکن دچار افزایش چشمگیر نرخ شده و پس از آن یک دوره رکود را سپری کرده است، از این رو طبق این روال، می‌توان پیش‌بینی کرد که با توجه به افزایش ۹۰ درصدی نرخ ها، ما در سال‌های آینده شاهد ایجاد فضای رکودی در بازار مسکن خواهیم بود اما نمی‌توان مدت زمان آن را حدس زد.»

حسام عقبایی هم به عنوان نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفته است: « در نیمه اول سال ۹۸ تا پایان شهریور بازار مسکن راکد و توأم با تورم نسبی خواهد بود، احتمال افزایش نرخ در ۶ ماه اول ۹۸ نداریم، زیرا مسکن کشش افزایش نرخ را ندارد.»

در همین رابطه مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و عضو فدراسیون بین‌المللی املاک اروپا در خصوص پیش‌بینی عرضه، تقاضا و نرخ مسکن در سال آینده به رسالت می‌گوید: «سال آینده تقریبا به ثبات قیمتی خواهیم رسید چرا که ما تجربه‌ای را در سال ۹۱ داشتیم که به یک باره دلار سه برابر شد و با خود، نرخ دیگر بازارها را هم دچار تغییر و تحول کرد؛ نرخ مسکن هم بالا رفت ولی با بالا رفتن نرخ مسکن دیگر خبری از پایین آمدن نبود و در همان نرخ‌ها به ثبات رسید.»

کاهش عرضه نخواهیم داشت وی تاکید می‌کند: « طی چهار دهه، چهار بار جهش قیمتی در حوزه مسکن داشته ایم؛ یک بار در سال ۶۸ یک بار در سال ۸۶، یک بار ۹۱ و بار آخر هم در سال ۹۷؛ لذا با این روند پیش‌بینی می‌شود که ما سال آینده به ثبات در حوزه مسکن برسیم و شاخص تورم هم از بانک مرکزی اعلام شود، همواره تورم مسکن زیر شاخص این تورم قرار داشته است. اکنون هم مالیات بر عایدات مسکن در کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی رد شده و این تاثیر‌گذار است؛ چرا که هر مالیاتی که گرفته شود روی نرخ مسکن اثر می‌گذارد و آن را افزایش می‌دهد.»

این کارشناس می‌گوید: « وزیر راه و شهرسازی هم گفته است نگاهم برای سال آینده به ساخت‌وساز خواهد بود؛ لذا با این نگاه و برنامه‌ریزی سال آینده مسکن به ثبات خواهد رسید.»

وی در تحلیل نرخ ساخت مسکن و عدم تمایل سازندگان برای تولید و در نتیجه کاهش عرضه در این حوزه می‌گوید: «آقای شهردار عنوان کردند تهران اشباع شده و ما دیگر اجازه ساخت مسکن را نخواهیم داد ولی باید در شهرک‌های اقماری با وجود هزینه بالایی که دولت برای ساخت مدرسه و دیگر امکانات دارد، ساخت‌وساز آغاز شود و این گونه نیست که بگوییم ساخت‌وساز صرف نمی‌کند، با توجه به این که بیش از ۸۵ درصد مصالح مصرفی هم در این زمینه تولید داخلی است.»

اسلامی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که برنامه‌های مناسبی در حوزه تولید و عرضه مسکن دارد که در صورت تحقق می‌تواند به بازار املاک سر و سامان دهد.

مازیار حسینی، معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی هم گفته است: « سیاست‌های انقباضی سال‌های گذشته موجب تقاضای انباشته مسکن در کشور شد، درحال‌حاضر حدود ۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که بین ۳۰ تا ۴۰ درصد آنها فرسوده هستند و به لحاظ لرزه‌ای و سازه‌ای نیاز به بازسازی و نوسازی دارند. در عین حال باید حداقل تقاضای سالانه ۶۰۰ هزار واحد به دلیل ازدواج نیز به این میزان افزوده شود که همه اینها حاکی از تقاضای بالا در حوزه مسکن است.»

مسکن دچار قفل شدگی است

کمال اطهاری، اقتصاددان و پژوهشگر توسعه در خصوص ارزیابی وضعیت عرضه و تقاضا و نرخ مسکن در امسال و سال آینده به رسالت می‌گوید: « بخش مسکن به قفل شدگی دچار شده و این واژه فراتر از رکود است. قفل شدگی مسکن در اثر عوامل بیرونی به وجود می‌آید و چنانچه بتوان این عوامل بیرونی را از میان برداشت، سال آینده قفل بخش مسکن خواهد شکست؛ در غیر این صورت، وضعیت به همین ترتیب ادامه پیدا می‌کند.»

وی بر این باور است که یکی از عوامل قفل شدگی بخش مسکن این است که نمی‌توانیم با اقتصاد بیرونی رابطه داشته باشیم و می‌افزاید: « همین باعث بالا رفتن بهای ارز و سکه می‌شود و پس‌اندازها هم به همین سو می‌رود و سبب می‌شود که پس اندازها به بخش مسکن نرود.»

اطهاری می‌گوید: « بخش مسکن سرمایه‌گذاری بسیار بالایی نیاز دارد و اگر تنش‌های خارجی برطرف نشود، همچنان نقدینگی ما به سمت ارز و طلا یا به سمت کالاهایی مانند خودرو که به ارز وابسته است، می‌رود.»

اطهاری در تحلیلی جالب از کاهش تقاضای مسکن در سال آینده این چنین عنوان می‌کند: « متأسفانه اکنون بیشتر صنایع ما به علت سیاست‌های غلطی که در چندین دهه داشته‌ایم نتوانسته‌اند وابستگی خود را در تأمین مواد اولیه بعضی کالاها به حداقل برسانند و چون نتوانستیم صنایع مان را برای رقابت جهانی سازماندهی کنیم، باید وارد اقتصاد دانش‌بنیان شویم. مبنای اقتصاد دانش‌بنیان، نوآوری است، اما چون زمینه فعالیت برای چنین شرکت‌هایی فراهم نیست، این شرکت‌ها ورشکست می‌شوند و بیکاری شدیدی به ویژه در میان نیروی کار دانش آموخته یعنی تا حدود ۴۰ درصد رخ می‌دهد؛ بنابراین با وجود اینکه نیاز به مسکن دارند نمی‌توانند تقاضایی بدهند.»

اطهاری می‌افزاید: « تورم بالاست و ارزش ریالی پایین آمده است، پس اندازها به طرف کالای ریالی نمی‌رود، بلکه به طرف کالای ارزی یا خود ارز می‌رود. این عوامل باعث شده که بخش مسکن قفل شود.»

این کارشناس در خصوص ارزیابی قیمت‌های مسکن در سال ۹۸ می‌گوید: « افزایش نرخ مسکن به علت سیاست‌های غلط سه دهه گذشته است؛ از دهه هفتاد تا کنون بخش مسکن سرمایه‌های بانک‌ها را جذب و زمین گیر کرده است و بانک‌ها برای اینکه ورشکست نشوند به صورت افراطی با بخش مسکن، به صورت صوری صندوق‌های قرض‌الحسنه باز می‌کنند و نرخ مسکن را بالا می‌برند، برای سال آینده هم این امر محتمل است.»

منبع: باشگاه خبرنگاران جوان